Comment investir dans un bien immobilier au Canada ?

Vous souhaitez réaliser un investissement immobilier au Canada ?
Un projet de ce type comporte plusieurs étapes qui diffèrent du schéma d'acquisition habituel en France, tant dans le processus d'acquisition que dans le financement du bien.
Quelles sont les particularités canadiennes ?

 

Processus d'acquisition

Qu'est-ce qu'une pré-approbation hypothécaire ?
Au Canada, il est préférable d'obtenir une pré-approbation hypothécaire d'un établissement financier avant d'entreprendre ses recherches immobilières. Cette lettre détermine votre capacité d'emprunt maximale. L'établissement peut également vous garantir un taux d'emprunt valable de 3 à 5 mois afin de vous protéger contre une éventuelle hausse des taux durant la période de prospection.

Pourquoi avoir recours à un courtier immobilier ?
Dans le cas où vous faites appel à un courtier immobilier, ce dernier représente vos intérêts (organisation des visites, documents légaux, présentation de l'offre d'achat et négociation) auprès du courtier du vendeur. En tant qu'acheteur, vous n'avez pas à payer votre courtier. En effet, celui-ci est rémunéré par le courtier du vendeur et perçoit environ 50% de la commission totale (en général de 5% du prix de vente).

Comment fonctionne l'offre d'achat ?
Lorsque vous présentez une offre d'achat, le vendeur peut l'accepter, la refuser ou faire une contre-offre. Dans ce dernier cas, vous pourrez également l'accepter ou revenir avec une seconde contre-offre. L'offre d'achat finale fait office de contrat légal obligeant les parties à compléter la transaction.

Une évaluation du bien est-elle exigée ?
L'évaluation du bien est une pratique canadienne courante dans le cadre d'une acquisition immobilière.
Elle permet de confirmer la réelle valeur marchande du bien et nécessite le recours à un évaluateur agréé. Elle est généralement exigée par l'établissement financier, mais peut également être réalisée à votre demande.

En quoi consiste l'inspection du bien ?
L'inspection du bien est également une pratique canadienne courante dans le cadre d'une acquisition immobilière.
Cette démarche préventive vise à vérifier l'état général du bien (fondations, planchers, isolation, plomberie, électricité, etc.) afin de vous protéger en cas de « mauvaise surprise ». Il est conseillé de faire appel à un inspecteur en bâtiment (condition à inscrire dans l'offre d'achat), notamment lors d'une acquisition d'un bien ancien.

Quel délai compter pour la signature de l'acte notarié ?
La signature de l'acte notarié peut être plus rapide qu'en France (environ 1 mois à partir de la signature de l'offre d'achat contre 3 mois en France). Le notaire se charge de formaliser la transaction et d'inscrire la propriété au registre foncier.

Qu'est-ce que la « taxe de bienvenue » ?
Le paiement des droits de mutation appelés « taxe de bienvenue » est également à prévoir. Celle-ci correspond à l'application d'un barème progressif qui dépend de la valeur de la propriété et des réglementations provinciales (par exemple : entre 0,5% et 1,5% au Québec et entre 0,5% et 2,5% pour la ville de Montréal, http://legisquebec.gouv.qc.ca/fr/home, vs environ 8% en France).

Financement du bien

Quel montant d'apport personnel ?
L'apport immobilier demandé par les banques canadiennes est globalement plus élevé qu'en France. En pratique, il faut compter 20% de mise de fonds pour les résidents canadiens (possibilité de mettre un apport moindre en contrepartie de la souscription d'une assurance hypothécaire) et environ 35% pour les non-résidents et les investisseurs étrangers.

Quelles sont les conditions financières ?
En ce qui concerne les conditions financières, la pratique est sensiblement différente à ce que l'on connaît en France. En effet, la durée de validité des conditions financières initiales octroyées (appelées « le terme »), comprenant le taux d'emprunt, ne coïncide pas avec la durée d'amortissement totale du financement :

  • La majorité des financements résidentiels au Canada ont une durée d'amortissement de 25 ans.
  • Le terme des conditions financières peut être très court (1 an) ou plus long (10 ans). En pratique, la majorité des conditions financières comportent un terme fixe de 5 ans. Passé ce délai, les conditions financières, a fortiori le taux d'emprunt, sont actualisées aux nouvelles conditions du marché - à la hausse ou à la baisse - ce qui ajoute un aléa financier. À la fin d'un terme, vous avez également la possibilité de changer de prêteur sans pénalité bancaire.

Y a-t-il des pénalités en cas de remboursement anticipé ?
Des pénalités sont généralement appliquées si vous souhaitez faire un remboursement anticipé avant la fin du terme de votre prêt hypothécaire. Leur montant est souvent plus important qu'en France.

Peut-on opter pour une hypothèque comme garantie bancaire ?
Comme en France, les banques peuvent prendre une hypothèque sur le bien acheté comme garantie.


Par Nicolas Dujardin
Achevé de rédiger le 24/09/2020

 

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